Plusvalía municipal en herencias: plazo, cálculo y cómo reclamar
Cuando heredas un inmueble urbano, además del Impuesto de Sucesiones tienes que pagar la plusvalía municipal (IIVTNU) al ayuntamiento. Te explicamos cómo funciona, cómo calcularla con las nuevas reglas de 2021, cuándo puedes reclamar y dónde y cuándo presentarla.
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- Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
- Quién paga y en qué plazo
- Cómo se calcula: método objetivo y método real
- Ejemplo práctico de cálculo
- La sentencia del TC de 2021 y las nuevas reglas
- Cómo reclamar si hay pérdida de valor
- Dónde y cómo se presenta
- Diferencia con el Impuesto de Sucesiones
- Preguntas frecuentes
Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como «plusvalía municipal», es un tributo local que grava el aumento de valor que han experimentado los terrenos urbanos desde que el fallecido los adquirió hasta que se transmiten a los herederos.
Es un impuesto municipal: lo recauda el ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble, no la Hacienda autonómica ni la estatal. Cada ayuntamiento tiene sus propios coeficientes y tipos dentro de los límites legales, por lo que el importe varía significativamente de un municipio a otro.
Datos clave del impuesto
- • Solo grava los terrenos urbanos (no rústicos)
- • Se calcula sobre el valor catastral del suelo (no de la construcción)
- • Tiene en cuenta los años de tenencia del bien por el fallecido
- • El tipo máximo es el 30% sobre la base imponible
- • Cada ayuntamiento aprueba sus propios coeficientes dentro de los límites legales
Quién paga y en qué plazo
En una herencia, el sujeto pasivo es el heredero que recibe el inmueble. Si varios herederos reciben el bien en proindiviso (por ejemplo, dos hijos que heredan un piso al 50%), cada uno paga la plusvalía correspondiente a su porción.
El plazo para las herencias es 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 meses más si se solicita antes de que venza el plazo inicial. Este plazo es especialmente generoso comparado con las transmisiones inter vivos (compraventas, donaciones), donde el plazo es solo de 30 días hábiles.
| Tipo de transmisión | Plazo de presentación | ¿Prórroga posible? |
|---|---|---|
| Herencia (mortis causa) | 6 meses desde fallecimiento | Sí, otros 6 meses más |
| Donación (inter vivos) | 30 días hábiles | No (salvo excepciones) |
| Compraventa (inter vivos) | 30 días hábiles | No (salvo excepciones) |
Cómo se calcula: método objetivo y método real
Desde noviembre de 2021, la plusvalía municipal puede calcularse mediante dos métodos distintos. El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable.
Método objetivo (simplificado)
Se aplica un coeficiente aprobado por el ayuntamiento (actualizado anualmente por el Estado) sobre el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. El resultado es la base imponible.
Método real (plusvalía efectiva)
Se calcula la diferencia real entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando la proporción que representa el suelo sobre el valor total del inmueble.
A la base imponible se aplica el tipo de gravamen municipal (máximo 30%) para obtener la cuota íntegra a pagar.
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Supongamos que un heredero recibe un piso en Madrid. El fallecido lo adquirió hace 15 años por 120.000 € y hoy el valor catastral del suelo es 60.000 €. El tipo del ayuntamiento es el 30%.
| Concepto | Método objetivo | Método real |
|---|---|---|
| Valor catastral del suelo | 60.000 € | — |
| Coeficiente (15 años, ejemplo) | 0,17 | — |
| Valor adquisición (suelo proporcional) | — | 48.000 € |
| Valor transmisión (suelo proporcional) | — | 72.000 € |
| Base imponible | 10.200 € | 24.000 € |
| Tipo de gravamen | 30% | 30% |
| Cuota a pagar | 3.060 € | 7.200 € |
| Método más favorable | Objetivo (3.060 €) | — |
Los coeficientes exactos los publica cada ayuntamiento. Consulta la ordenanza fiscal municipal del año del fallecimiento.
La sentencia del TC de 2021 y las nuevas reglas
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo anterior de la plusvalía municipal, porque obligaba a pagar el impuesto incluso cuando el terreno no había aumentado de valor o había bajado. Esta situación se producía especialmente con los pisos adquiridos antes o durante la crisis de 2008-2013.
El Gobierno respondió aprobando el Real Decreto-ley 26/2021 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2021), que introdujo los dos métodos de cálculo actuales (objetivo y real) y estableció que, si no hay incremento de valor, no hay hecho imponible y no procede pagar la plusvalía.
Lo que cambió desde noviembre de 2021
- • Dos métodos de cálculo (objetivo y real) — el contribuyente elige el más favorable
- • Si no hay plusvalía real (el terreno bajó de valor), no se paga el impuesto
- • Los coeficientes del método objetivo se actualizan anualmente por ley de presupuestos
- • Las sentencias anteriores a noviembre de 2021 con firmeza no pueden revisarse
Cómo reclamar si hay pérdida de valor
Si el inmueble que heredas vale menos ahora que cuando el fallecido lo compró, tienes derecho a no pagar la plusvalía. Para acreditarlo necesitas:
- ✓Escritura de adquisición original del fallecido (con el precio pagado)
- ✓Valor de transmisión: valor declarado en la herencia o tasación pericial
- ✓Cálculo que demuestre que el valor del suelo no ha aumentado
Si el ayuntamiento te liquida el impuesto igualmente, puedes presentar un recurso de reposición en el plazo de 1 mes o una reclamación económico-administrativa ante el tribunal económico-administrativo municipal o provincial correspondiente.
Opciones para presentar el impuesto
- Autoliquidación: Tú calculas y pagas. Es el sistema de la mayoría de grandes municipios (Madrid, Barcelona, Valencia...).
- Declaración: Comunicas los datos al ayuntamiento y este te gira la liquidación. Es el sistema de municipios pequeños y medianos.
Dónde y cómo se presenta
La plusvalía municipal se presenta y se paga en el ayuntamiento del municipio donde está ubicado el inmueble. Si el fallecido tenía pisos en tres ciudades distintas, tendrás que presentar la plusvalía en cada uno de esos tres ayuntamientos.
Los grandes ayuntamientos (Madrid, Barcelona, Zaragoza...) permiten tramitarlo online a través de su sede electrónica con certificado digital o Cl@ve. Los municipios más pequeños suelen exigir presentación presencial en la oficina de recaudación o el departamento de gestión tributaria.
Documentación habitual que piden los ayuntamientos: certificado de defunción, escritura de herencia o declaración de herederos, referencia catastral del inmueble, escritura de adquisición original (para calcular el período de tenencia) y NIF del heredero.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
En una herencia, la plusvalía municipal la paga el heredero que recibe el inmueble, no el fallecido ni el resto de herederos que no reciban ese bien. Si varios herederos reciben un inmueble en proindiviso, cada uno paga la plusvalía proporcional a su porcentaje de participación.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía en una herencia?
El plazo es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, prorrogable otros 6 meses si se solicita antes del vencimiento. Este plazo es distinto al de las transmisiones inter vivos (donaciones, compraventas), donde el plazo es de solo 30 días hábiles.
¿Puedo reclamar la plusvalía si el piso ha bajado de valor?
Sí. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y la nueva regulación (Real Decreto-ley 26/2021), si el valor real del terreno no ha aumentado entre la adquisición y la transmisión, no existe hecho imponible y no procede pagar la plusvalía. Debes aportar prueba de la pérdida de valor (escrituras de compra y venta, tasación pericial, valor catastral).
¿Cuál es la diferencia entre la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones?
Son dos impuestos completamente distintos. El Impuesto de Sucesiones (ISD) grava la adquisición del patrimonio por el heredero y se paga a la Hacienda autonómica. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano durante los años que el fallecido fue propietario y se paga al ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. Ambos deben pagarse en el plazo de 6 meses.
¿Qué pasa si no presento la plusvalía en plazo?
Si presentas la autoliquidación o la declaración fuera de plazo, el ayuntamiento puede exigir recargos por declaración extemporánea (del 5% al 20% según el tiempo de retraso) más intereses de demora. Además, la infracción puede considerarse grave si hay ocultación, con sanciones adicionales. Lo mejor es presentarla en plazo o pedir prórroga a tiempo.
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